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A terrível situação no sector imobiliário da China: ``A deflação já começou'' ``Existe o risco de grave agitação social...
'' Se a economia da China colapsar'', o seu poder destrutivo ultrapassará a explosão da bolha economia do Japão.
13/06 (qui) 8h02
Shueisha Online
Empresa imobiliária chinesa Shimao Group
A bolha imobiliária chinesa começou a estourar ou não? As opiniões divergem dependendo dos especialistas, mas é claro que o ímpeto se perdeu há algum tempo e muitas empresas estão agora à espera de ajuda governamental.
Este artigo utiliza trechos e reconstruções do livro “China's Real Estate Bubble” para explicar a situação que ocorre na China comunista, onde o governo pode intervir diretamente no mercado, ao contrário do Japão.
O impacto será mais sério do que o estouro da bolha do Japão...
Em setembro de 2023, uma informação vazou nas redes sociais chinesas e causou alvoroço. Num fórum realizado na China, He Jin, antigo vice-diretor do Gabinete Nacional de Estatísticas da China, disse que o mercado imobiliário da China está a sofrer de um grave problema de excesso de oferta e que o número de casas atualmente à venda é grande, mesmo quando 1,4 bilhão de pessoas se mudarem. Ele disse que tinha mais do que suficiente.
O mercado imobiliário da China está claramente sobrecarregado, mas a declaração de He contradiz claramente os factos. Independentemente do tamanho do cômodo, se você fizer cálculos simples, uma família chinesa padrão mora em uma casa com 3 a 4 pessoas. Não creio que existam entre 300 e 400 milhões de condomínios ou apartamentos à venda neste momento.
Deve ser dito que não há provas suficientes que sugiram que a bolha imobiliária da China explodiu com base em números tão absurdos.
Os especialistas estão divididos sobre se a bolha imobiliária estourou. Especialistas que apontam que a bolha imobiliária da China já estourou dizem que a inadimplência das construtoras imobiliárias fará com que a economia da China se torne japonesa, o que significa que sofrerá os mesmos 20 ou 30 anos perdidos do Japão. Eles parecem pensar que este é o caso.
Por outro lado, os especialistas acreditam que a bolha imobiliária da China não estourou.
Então, qual visão está mais próxima da verdade?
Para expressar a minha opinião com ousadia, se assumirmos que a China é uma economia de mercado democrática, ou seja, que o governo não pode intervir directamente no mercado, então a China será como o Japão há mais de 30 anos. a bolha imobiliária estourou e entramos em deflação.
A bolha imobiliária da China já estourou.
Não apenas as construtoras que diversificaram os seus negócios, mas mesmo as construtoras “saudáveis” que estreitaram o seu foco no desenvolvimento imobiliário começaram a enfrentar dificuldades financeiras.
No entanto, a forma como a bolha imobiliária da China estourou será diferente da bolha que o Japão viveu há mais de 30 anos.
A explosão da bolha do Japão propagou-se ao sistema financeiro, provocando a falência de grandes instituições financeiras, incluindo bancos municipais, mas os efeitos da explosão não se espalharam mais. O que é particularmente importante é que, embora se diga que o Japão perdeu 30 anos, não perdeu a sua tecnologia.
Em contraste, se a bolha da China explodir, não só afectaria os bancos estatais, mas também as finanças dos governos locais, causando potencialmente graves distúrbios sociais. Isto coincidirá com a reorganização das cadeias de abastecimento e, se as empresas estrangeiras transferirem todas as suas fábricas de uma só vez para outros países em desenvolvimento, a China também poderá perder tecnologia.
“Joy Group” para entreter executivos
Vejamos como os preços imobiliários da China se transformaram numa bolha. Para o desenvolvimento urbano, as construtoras licitam terrenos angariados pelos governos locais e utilizam-nos como garantia para receber empréstimos dos bancos.
É um facto bem conhecido na China que grandes quantidades de subornos são pagas ao governo local e a executivos bancários no processo. O aumento dos custos de materiais e mão-de-obra para a construção imobiliária também será adicionado a isso. Numa altura em que a economia crescia de forma constante, o desenvolvimento imobiliário progredia suavemente e as vendas das construtoras aumentavam constantemente.
Nestas circunstâncias, muitas construtoras procuraram diversificar os seus negócios. O setor imobiliário é o setor mais intimamente ligado à economia. Durante os bons tempos económicos, o setor imobiliário torna-se a força motriz da economia. Se a economia desacelerar, o setor imobiliário entrará em colapso repentino.
Esta é uma imagem muito fácil de compreender, mas as construtoras chinesas acreditavam que a “forte procura” continuaria no setor imobiliário do seu país por muito tempo.
Assim, além de implementar planos de desenvolvimento agressivos, ele também se interessou por uma ampla gama de negócios paralelos completamente não relacionados. Uma relação complementar entre o negócio principal e o negócio secundário é essencial para uma diversificação empresarial bem-sucedida, mas muitas construtoras não o fizeram.
Tomemos como exemplo o Grupo Evergrande, que entrou em default em 2021, além de seu principal negócio de incorporação imobiliária, expandiu-se para o desenvolvimento de veículos elétricos, aquisição de time de futebol profissional, construção e operação de parque temático e produção e comercialização de água mineral.
Depois que o fundador Xu Jiayin foi preso pela polícia em 2023, vários crimes ligados a ele vieram à tona. Uma delas era criar um “kaisho” (clube privado) exclusivamente para entreter funcionários do Partido Comunista durante a licitação de terras, e estabelecer uma trupe de música e dança. Simplificando, a trupe de música e dança é uma organização semelhante ao “grupo de alegria” do líder norte-coreano.
Bolha irracional
Deixe-me te dar outro exemplo.
Um livro de não ficção que expõe o conluio entre construtoras imobiliárias chinesas e funcionários do Partido Comunista, ``Red Roulette: The Inside Story of China's Wealth, Power, Corruption, and Retaliation'' (escrito por Desmond Shum, traduzido por Kenichi Kamizuki, Japonês) (Shisha, 2022), um casal do Sião (na época) envolvido no desenvolvimento imobiliário voou com quatro jatos particulares para entreter três casais, um parente de um funcionário do Partido Comunista e dois empresários. e fez uma viagem à Europa.
Pouco antes da partida, o grupo decidiu jogar cartas juntos e os quatro casais, oito deles, embarcaram no mesmo avião. Os outros três aviões não tinham ninguém a bordo, exceto a tripulação, mas eles os seguiram.
Quando chegaram a Paris, jantaram em um restaurante com estrela Michelin perto da Champs-Elysées, e o livro afirma que só o vinho custou mais de US$ 100 mil (aproximadamente 8,5 milhões de ienes pelo câmbio da época).
Todo esse dinheiro deveria ser lucro do desenvolvimento imobiliário e do investimento imobiliário.
Na cadeia de valor imobiliário, os estilos de vida luxuosos destes vencedores são, em última análise, apoiados por inúmeros indivíduos que compram condomínios e outros imóveis a preços elevados.
Estes dois casos mostram claramente que o mercado imobiliário da China estava numa bolha e num estado insustentável. Não há como não estourar uma bolha tão irracional.
Existe algum alívio do governo?
Então porque é que algumas pessoas pensam que a bolha imobiliária da China ainda não estourou?
Os indicadores utilizados para determinar se a bolha imobiliária estourou incluem o declínio dos preços imobiliários, as condições comerciais das construtoras os pagamentos de hipotecas inadimplentes por parte dos indivíduos e os problemas de crédito malparado dos bancos.
Geralmente, quando uma bolha imobiliária estoura, os preços dos imóveis caem até certo ponto, mas é pouco provável que despenquem. Diz-se que isto se deve à rigidez dos ajustamentos em baixa dos preços imobiliários.
À medida que as construtoras se deterioravam ou entravam em falências em grande escala, e a economia abrandava subitamente, os empréstimos hipotecários particulares tornavam-se vencidos, grandes montantes de empréstimos inadimplentes eram criados nos balanços dos bancos e a instabilidade do sistema financeiro emergia como um problema real.
Esta é a cadeia de dívida causada pela explosão de uma bolha imobiliária. A parte mais importante desta série de movimentos é a transmissão de informações. Ou seja, quando há rumores de dificuldades financeiras entre as construtoras, é fácil imaginar que os bancos também estejam em dificuldades financeiras.
Quando a instabilidade financeira se tornar uma realidade, existe uma grande possibilidade de a macroeconomia entrar em deflação. Esta foi exactamente a história da explosão da bolha que o Japão viveu há mais de 30 anos.
Olhando para a situação actual na China, é claro que as construtoras enfrentam dificuldades financeiras, mas não entraram em falências em grande escala. Talvez seja por isso que algumas pessoas parecem afirmar que a bolha imobiliária não estourou.
É importante observar que muitas construtoras ainda aguardam ajuda governamental. Se o governo intervir para resgatá-los, eles poderão evitar a falência. Por outro lado, se o governo não fornecer ajuda, as construtoras imobiliárias e as subcontratantes irão à falência, levando a uma queda repentina da economia chinesa. Estamos agora à beira disso.
Em 9 de março de 2024, Nii Hong, Ministro da Habitação, Construção Urbana e Rural, responsável pela política imobiliária, realizou uma conferência de imprensa em conjunto com o Congresso Nacional Popular. Em relação às empresas imobiliárias que estão gravemente insolventes, fez comentários como “fazê-las pagar um preço razoável” e “falência é o que deveriam fazer”, causando choque generalizado.
Algumas pessoas já não conseguem efetuar o pagamento da hipoteca em dia. Verifiquei com um amigo na China e descobri que mesmo que um indivíduo queira vender a sua casa, não está autorizado a vendê-la por menos do que o preço definido pelo governo local.
Diz-se que mesmo que você estabeleça um preço que siga as orientações e coloque à venda, dificilmente será vendido. Para muitos indivíduos, mesmo que seja difícil pagar a hipoteca, eles não conseguem nem mesmo vender a casa com prejuízo.
A crescente taxa de desemprego entre os jovens é também um factor que contribui para que os indivíduos atrasem as suas hipotecas, levando a um aumento acentuado no número de propriedades desapropriadas pelos bancos e colocadas em leilão.
Devido às dificuldades financeiras das construtoras, um número crescente de propriedades, como condomínios e edifícios comerciais atualmente em desenvolvimento, permanecem inacabados e tornam-se cidades fantasmas. O mais famoso é o Centro Internacional Shenzhen Shimao Shengang (140 andares, 700 metros de altura), o arranha-céu mais alto da China (e o segundo do mundo), que é um novo marco em Shenzhen.
A meio do desenvolvimento, os fundos acabaram e o edifício está à venda, inacabado, sem comprador disponível. Além disso, há um número crescente de casos em que as pessoas compraram condomínios, mas os condomínios ficaram inacabados e abandonados. Tornou-se um pesadelo para os compradores.
Todas as empresas e indivíduos na cadeia do setor imobiliário ficam desamparados, à espera que a economia recupere, com uma esperança tênue de alívio governamental.
https://news.yahoo.co.jp/articles/df91c05b4865314f15f66c8a9616c4fa6c991d40?page=1
